新闻中心 News
图片报道
当前位置:天则咨询 天则城市发展研究中心 >> 博客观点 >> 浏览文章
党国英:统一城乡建设用地市场的破冰之举
作者:佚名 日期:2010年12月03日 来源:中国环境报 浏览:

北京市整治城乡结合部的工作有一些可圈可点之处。近期的工作多是土地储备项目,基本没有开发商介入,也就没有强拆案例发生,集体经济体的成员比较满意。还有更有意义的改革动作。

据媒体披露,北京市正探索一种新的住房建设模式,以保障流动人口的住房需求。这个做法的核心,是在集体建设用地上建设租赁房,收益归集体所有,农民以一定方式参与分配。这个做法若能进行下去,那的确是统一城乡建设用地市场改革的破冰之举。

我国建设用地市场呈现一种比较复杂的状况,而最大的弊端是城乡建设用地市场不统一。有关法规规定,农村集体建设用地只能集体自己使用,特别不能建设住宅在市场上公开出售;被出售的这类房屋,叫做小产权房,被认定不合法。法律还规定,城市的土地归国家所有。按一般逻辑,一个村集体的所在地被划入城市的范围,该地块就属国家所有了。

如果严格执行上述法规,北京正在启动的这项改革试点就不合法规,所以,相关工作要在“试点”名义下求得护佑。

但是,法规是一回事,实践是另一回事。我们国家经济生活的许多方面面临这种窘境。从笔者了解的情况看,我国大部分地方的县以下农村集体建设用地的使用未受到有效控制,农民或集体建造的房屋可自由出售给集体以外的公民。还有的地方可把农村集体建设用地转让给外面的居民,用来自由建造房屋。在一些县以上的城市,“小产权房”不允许买卖,但却有了一些变相的买卖。租赁100年,一次性付清租金,算不算买卖?依我看,这和买卖并无二致。

还有,我国目前城市扩张的速度非常快,大量乡镇被规划到了城市范围,可是,就凭一纸政府文件,把一片乡村地区改了行政隶属,或改了名称,农村集体土地就成了国家的土地?实践中,这项法规也难落实。很多情况下,划归城市的农村集体建设用地并没有被征收为国家的土地,政府没有征地的财力。有的土地被低价征收,还要给村集体10%左右的“留用地”,产生很多弊端。

法规难落实的主要原因是法规本身存在问题。土地资源作为经济要素,其流转要有利于市场发挥基础性作用;同时,土地权属变更涉及重大利益关系的调整,不能搞“大吃小、强吃弱”。简单说,土地立法,一要尊重市场规律,二要保持社会公正。中共十七届三中全会通过的改革意见,决心要修改法规,例如,意见提出要统一城乡集体建设用地。但是,具体怎么统一,至今没有见诸法规的修订。这让人着急。

法规修订之前,先允许地方搞“试点”,这是中国渐进改革的特色。北京郊区的大量土地其实从行政关系看属于城市的范围,但北京没有也不可能把这些土地真正收归国有。很多农村集体建设用地事实上还归农村集体。如果这些土地不能按照统一规划搞建设,仅仅限于集体使用,无疑不利于北京的建设。现在,北京已经启动的改革试点有利于打破这个僵局。政府出规划,让农村集体建设用地用于搞流动人口租赁房建设,产生的收入主要归集体,土地的权属没有变化,事情也办了,好处显而易见。

我之所以把这个做法 称为“破冰之举”,是因为这个“小口子”有可能变成“大豁口”。例如,我们问:按这个办法建的房屋是不是“小产权房”?若租赁几十年,一次付清租金,和买卖有什么区别?给流动人口租赁,能不能也给市民租赁?不难想象,这个做法距离更大的变更仅仅一步之遥。我自己乐观其成。

我看北京的改革不妨胆子更大一点。城市土地不一定都要国家所有,集体所有也可以。政府为公共利益管理土地,功夫应下在规划工作上。这叫做“放开产权,管住规划”。只要符合规划的建筑物,不管土地的产权性质,都是合法建筑;这种建筑的交易都是合法的,没有产权的大小之分。进一步,北京山区的土地利用规划也应调整,那些不适合农业的土地,可以搞保护性房地产业,只要搞好规划,注意建筑的人口密度,限制私密用地的最高面积,以及其他一些事项,就不会有大的问题。

此项改革的成败在于规划。规划要法制化,而法制化的基础民主化。北京各级人民代表大会要介入规划,把规划作为地方法规来对待。人民代表大会也可以放权给行政部门,但放权的尺度也要用法律来规范。不可市长的话就是规划,更不可让处长、局长随意改规划。对违反规划的建设,要严格依法惩处。规划出了问题,此项改革的前景就让人不能放心。有关部门不敢放开小产权房,原因大抵是怕规划工作出问题。祝愿北京的改革一路走顺。

 此文作为社论发表于新京报。发表时题目和内容编辑有改。
 

上一篇文章:叶檀:外企与国企都应取消超国民待遇
下一篇文章:民营企业家的困境及出路
0% (0)
0% (10)
新闻签收
发表评论
用户评论
设为首页 | 加为收藏 | 网站介绍 | 关于我们 | 服务条款 | 广告服务 | 公司招聘 | 联系我们 |